【高端訪談】上海城投控股股份有限公司副總裁吳春：“投資增量”和“盤活存量”雙線并進 各路資本錨定保租房“藍?！?/h1>

新華財經(jīng)|2025年01月15日

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目前上海城投已開始排摸集團內部情況，旨在篩選最符合擴募條件和要求的資產(chǎn)，聚焦合規(guī)性、估值合理性、是否可持續(xù)運營等諸多方面。

新華財經(jīng)上海1月15日電（記者 楊溢仁）在當前的經(jīng)濟大環(huán)境下，保障性租賃住房市場的投資迎來了嶄新機遇。

截至2024年三季度末，底層資產(chǎn)出租率達90%以上（江灣社區(qū)為91.29%，光華社區(qū)為95.24%）；2024年前三個季度基金合并層面累計收入約1.33億元（累計實現(xiàn)可供分配金額約9609萬元）、2024年9月份完成首次分紅約6500萬元；截至2024年12月31日，二級市場價格較上市發(fā)行價格累計上漲18.62%……

時值國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）上市一周年，記者就何時啟動擴募、緣何設立Pre-REITs、2025年能否保持穩(wěn)健向好運營等問題，采訪了上海城投控股股份有限公司副總裁、財務總監(jiān)吳春。

逐鹿租房江湖

可以看到，在政策的鼎力支持下，當前保租房產(chǎn)品正加快入市。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部規(guī)劃，“十四五”時期全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間）。2024年上海市計劃新增建設籌措保障性租賃住房7萬套（間），并新增供應5萬套（間）。

另有公開數(shù)據(jù)顯示，2024年三季度，上海成交了2幅Rr4租賃住房用地；2024年前三季度，全市新出讓了9幅Rr4租賃住房用地，位于浦東、松江、青浦、普陀和嘉定五區(qū)，預計可新增租賃住房近8000套。

不過，隨著供給的增多，記者觀察到，2024年各板塊的租金環(huán)比跌幅有所加大。具體而言，2024年三季度，在全市121個板塊中，有106個板塊的租金環(huán)比下跌，租賃價格繼續(xù)處于下滑通道。

在此背景下，國泰君安城投寬庭保租房REIT緣何能夠“脫穎而出”？在穩(wěn)健運營的同時保持較高的收益水平？

“身處市場供應量居高不下的環(huán)境中，上海新市民、新青年的不斷涌入，及其對住房品質要求的提升，是城投寬庭品牌‘脫穎而出’、做大做強的底氣所在?！鄙虾?a href="http://addons.com.cn/quote/stockdetail/index.html?code=600649.SS&codeName=城投控股&type=5&crumb=股票,城投控股&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">城投控股股份有限公司副總裁、財務總監(jiān)吳春告訴記者，“這是我們REITs底層資產(chǎn)能夠保持較高出租率的重要原因，也充分彰顯了市場對我們的認可?！?/p>

　　圖為：上海城投控股股份有限公司副總裁、財務總監(jiān)吳春（受訪者供圖）

據(jù)悉，截至2024年三季度末，國泰君安城投寬庭保租房REIT以4405萬元收入領銜已上市保租房REITs項目，環(huán)比增長1.4%；凈利潤同樣處于彼時保租房REITs中的最高水平，達1954萬元。

“我們作為開發(fā)運營企業(yè)，從原先圍繞建設到現(xiàn)在轉向運營保障，可以說逐漸探索出了一套圍繞保租房建設、運營的發(fā)展新路，這是我們成長、蛻變的過程，對公司來說也是一種更新?！眳谴赫f。

無疑，伴隨著住房租賃市場發(fā)展的逐步成熟，地方國企正越來越重視品牌建設，以期通過提升品牌傳播力和影響力，增強市場競爭力，同時深入布局市場化租賃住房領域，打造高端服務式公寓、青年公寓等產(chǎn)品，滿足不同層次消費者的租賃需求。

資本持續(xù)賦能

在二級市場取得亮眼成績的同時，近期城投控股就Pre-REITs基金的設立與國壽資本和弘毅投資達成合作意向，引發(fā)了業(yè)界的高度關注。

什么是Pre-REITs基金？

Pre-REITs基金是一種以房地產(chǎn)為基礎的投資工具，側重于在項目成熟前進行資金的積累和增值。通過這種方式，投資者可以在項目確保運營的前期階段就獲得收益，同時也有助于降低投資風險。根據(jù)市場數(shù)據(jù)，REITs通常能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而Pre-REITs則是在此基礎上，進一步增強了資金的運作靈活性。

在業(yè)內人士看來，此次上海城投控股與國壽資本、弘毅投資三方的合作是市場看多租賃住房投資的重要標志。據(jù)悉，城投寬庭將負責運營該項目，依托自身在保障性租賃住房領域的經(jīng)驗，為投資者提供穩(wěn)定的收益。同時，國泰君安城投寬庭保租房REIT作為主要退出路徑，也反映了相關機構對資金回流和投資安全性的重視。站在上海城投的角度而言，后續(xù)無論是從外部市場尋找資產(chǎn)，還是從城投寬庭旗下收購項目，借由Pre-REITs均能實現(xiàn)加速優(yōu)質資產(chǎn)的孵化，為公募REITs的擴募提供重要的“儲備糧”。

“國壽資本和弘毅投資于投資領域擁有豐富的實操經(jīng)驗、廣泛的市場資源和出色的投資運營能力，一直以來都是我們在行業(yè)內所敬重和欽佩的伙伴?！眳谴焊嬖V記者，“未來，三方將共同設立租賃住房Pre-REITs基金，投資于穩(wěn)定運營或準竣工狀態(tài)的保障性租賃住房項目，并推動項目在培育成熟和運營穩(wěn)定后通過城投寬庭REIT平臺退出。三方通過金融和產(chǎn)業(yè)的緊密合作，能夠實現(xiàn)優(yōu)勢互補、資源共享，打造央企、市屬國企和市場化投資機構多主體參與的合作典范，以投資良性循環(huán)助力構建保租房業(yè)務發(fā)展新格局，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題?！?/p>

吳春表示，三方攜手奮進、共同擔當，將積極探索租賃住房投資工作的新路徑、新方法，切實發(fā)揮金融“活水”作用，為打造保租房“上海樣本”和“城市標桿”做出新的更大貢獻。

擴募漸行漸近

時值國泰君安城投寬庭保租房REIT上市一周年，“站在新的起點上，上海城投將持續(xù)關注保租房REITs的政策和動態(tài)，以‘投資增量’和‘盤活存量’雙線并進的方式挖掘擴募潛在資產(chǎn)?！眳谴赫f，“2025年我們也將盡快推動擴募相關的籌備工作，力爭實現(xiàn)針對集團現(xiàn)有存量資產(chǎn)的REITs擴募，做大做強城投寬庭REIT規(guī)模。尤其要通過優(yōu)化資源配置和資本運作，積極主動解決重資產(chǎn)低周轉率問題，持續(xù)擴大保租房資產(chǎn)規(guī)模，進一步提升上海城投在資本市場和租賃住房市場的影響力?！?/p>

值得一提的是，近期上海城投控股股份有限公司的全資子公司——上海城投房屋租賃有限公司與上海國有存量資產(chǎn)盤活私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），以4.7億元完成了上海儀電（集團）有限公司旗下的“馨伴寓”項目的摘牌，其中有一部分收購資金來自國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金的90%（監(jiān)管資金）。

“通過自有資金或者銀行貸款去拿項目，必然會對我們的負債率、資金流動性構成極大的壓力，顯然也是不現(xiàn)實的——在存量擴張和資產(chǎn)盤活方面必將遭遇瓶頸?！眳谴褐毖?，“而通過REITs、Pre-REITs，我們可以在市場化資本的加持和賦能背景下，去市場上尋找更多符合我們運營及未來擴募要求的潛在項目，比如‘馨伴寓’項目，在運營能力跟得上的情況下，這有助于上海城投復制‘收購-改造-提升運營’的動作，并助力我們盤活整個市場的存量，擴大主責主業(yè)的規(guī)模，強化市場化擔當?shù)穆氊煛！?/p>

據(jù)悉，目前上海城投已開始排摸集團內部情況，旨在篩選最符合擴募條件和要求的資產(chǎn)，聚焦合規(guī)性、估值合理性、是否可持續(xù)運營等諸多方面。

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編輯：王菁

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