“行業(yè)老大”盯上下沉市場，物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)艱難癥結(jié)何在？

新華財(cái)經(jīng)上海12月19日電（談瑞）定位中高端市場的“行業(yè)老大”萬科物業(yè)，也開始低頭做物業(yè)費(fèi)的“價(jià)格下沉”了。

上周，萬科物業(yè)在自家召開的萬物云·睿見大會(huì)上發(fā)布了“智選”產(chǎn)品，推出“彈性定價(jià)”，放話要將服務(wù)選項(xiàng)和定價(jià)權(quán)利交給業(yè)主。

具體來說，就是以“項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)全周期”為主軸，形成一個(gè)全類的服務(wù)事項(xiàng)集，其中再分類篩選出158項(xiàng)必選服務(wù)、350項(xiàng)自選服務(wù)?？蛻艨梢浴白远x菜單”，篩選需要的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)頻次，付費(fèi)使用。

“不要‘默認(rèn)設(shè)置’，而是‘自定義’菜單，讓業(yè)主真正參與進(jìn)來，共同制定物業(yè)費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，萬科物業(yè)定服務(wù)‘底線’，業(yè)主按需定服務(wù)‘高線’，這是萬科物業(yè)‘智選’產(chǎn)品的主要特征。”萬科物業(yè)市場管理合伙人鄒明在會(huì)上表示。

萬科物業(yè)的“彈性定價(jià)”模式，是近年來物業(yè)行業(yè)在供需兩方利益訴求激烈沖撞下一次“不得不做＂的變通。企業(yè)側(cè)憂慮運(yùn)營成本水漲船高，業(yè)主側(cè)抱怨維保品質(zhì)日趨下滑，物業(yè)收費(fèi)究竟應(yīng)該如何求得平衡？

物業(yè)收費(fèi)：究竟“高”還是“低”？

2020年底，上海市房屋管理局曾在官網(wǎng)披露過一版各區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測信息。

根據(jù)這份官方統(tǒng)計(jì)口徑的表格，單看商品房（包含保障性住房，不含別墅），2018-2019年上海全市多層商品房的物業(yè)費(fèi)平均值為1.49元／平方米／月，高層的物業(yè)費(fèi)平均值為2.18元／平方米／月。

按行政區(qū)，長寧區(qū)當(dāng)時(shí)的高層物業(yè)費(fèi)均值已經(jīng)達(dá)到了3.24元／平方米／月，位居榜首；按環(huán)線來看，價(jià)格最高的是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高層商品房，彼時(shí)物業(yè)費(fèi)均值為2.57元／平方米／月。

這份五六年前的物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平如今還適用嗎？

事實(shí)上，目前，上海在售樓盤的物業(yè)費(fèi)絕大多數(shù)都超過4元／平方米／月，新房和次新房小區(qū)定價(jià)在10元／平方米／月以上的已經(jīng)非常普遍，部分市中心的高端住宅則輕松邁過20元／平方米／月門檻，直沖30元／平方米／月大關(guān)。

例如，位于虹口北外灘的海泰北外灘住宅項(xiàng)目，此前就曾因物業(yè)費(fèi)高達(dá)36元／平方米／月沖上熱搜。該小區(qū)戶型從348平方米到1500平方米不等，粗略估算下來，業(yè)主每年需繳納的物業(yè)費(fèi)最低為15萬元，最高可達(dá)64.8萬元。

不止內(nèi)環(huán)中心城區(qū)的高端住宅，外環(huán)乃至郊區(qū)的住宅項(xiàng)目近些年來的物業(yè)費(fèi)價(jià)格也已經(jīng)數(shù)倍于以往。像是位于浦東金橋的金鼎閱府，地理位置已經(jīng)靠近外環(huán)，但物業(yè)費(fèi)也要12元／平方米／月。位于遠(yuǎn)郊的臨港，物業(yè)費(fèi)也普遍邁入“4元時(shí)代”，價(jià)位大幅趕超市中心的長寧。

但需要特別指出的是，這些高價(jià)物業(yè)費(fèi)主要集中在近年的新房和次新房住宅項(xiàng)目上，并不能完整描摹出上海整體的物業(yè)價(jià)格水平。

根據(jù)58安居客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從上海市各行政區(qū)存量房小區(qū)的房齡結(jié)構(gòu)來看，房齡在5年以內(nèi)和5-10年的小區(qū)數(shù)量相對最少，占比分別是8.9%和10.1%；占比最大的是房齡在10-20年的小區(qū)，占比為34.2%，其次是房齡在20-30年之間的小區(qū)，占比為30.8%；房齡在30年以上的小區(qū)占比為16.0%。

這些不同年頭的存量房物業(yè)收費(fèi)水平是極為割裂的。據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海的房齡在15-25年區(qū)間的老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)差距并不大，大部分單價(jià)集中在0.4元至0.8元之間，且常常十?dāng)?shù)年未曾調(diào)整過價(jià)位。

例如，浦東新區(qū)花木街道今年年初就曾聘請過第三方公司對花木物業(yè)公司的營收進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)其管理的57個(gè)老舊小區(qū)體量共約150萬平方米，物業(yè)費(fèi)為每平方米每月0.24元至0.45元不等。2013年該物業(yè)運(yùn)營這些小區(qū)就虧損337萬元，到了2022年虧損已達(dá)4171萬元，平均每年遞增虧損超30%。

因此，從上海這座城市的整體維度來看，盡管行業(yè)內(nèi)對新房次新房物業(yè)費(fèi)過高的呼聲不斷，但因?yàn)槭召M(fèi)低廉的老舊小區(qū)占據(jù)了絕對比例，上海的物業(yè)費(fèi)均值實(shí)際上仍然處在相對低位水平。

2.5元／平方米：物業(yè)收費(fèi)的分水嶺？

上?！岸朔只钡奈飿I(yè)費(fèi)特征，正是全國住宅物業(yè)管理行業(yè)的真實(shí)縮影之一。

根據(jù)中信證券從頭部經(jīng)紀(jì)平臺(tái)獲取的24個(gè)城市、超16萬社區(qū)、涉及約1億戶住房的物業(yè)信息，2024年10月，物業(yè)費(fèi)按戶數(shù)加權(quán)平均為1.76元／平方米／月。按戶數(shù)來看，物業(yè)費(fèi)主要分布在0-2元／平方米／月的區(qū)間，占比為65%，2元／平方米／月以上占比35%。

“從今天萬科物業(yè)的成本體系以及品牌認(rèn)知看，我認(rèn)為2.5元／平方米／月的物業(yè)費(fèi)是一個(gè)分水嶺。”萬科物業(yè)母公司萬物云董事長朱保全也無奈承認(rèn)，“當(dāng)我們真正把市場打開的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果你把2.5元／平方米／月價(jià)格往上走，你的空間會(huì)越來越窄；而如果往下走，你的空間才會(huì)越來越大?！?/p>

鄒明分享的一組數(shù)據(jù)顯示，目前萬科物業(yè)目標(biāo)市場中，3402個(gè)街道內(nèi)分別有36%、41%的小區(qū)物業(yè)費(fèi)處于1-2元／平方米／月、1元／平方米／月以下的水平，合計(jì)超過七成小區(qū)物業(yè)費(fèi)處于2元／平方米／月以下區(qū)間。萬科物業(yè)產(chǎn)品如能下探至1-2元／平方米／月的市場，商機(jī)將有望增加110%。

但價(jià)格下沉的路并不好走。問題癥結(jié)，除了眾所周知的人員物料維保成本持續(xù)上漲導(dǎo)致收支失衡，更在于如鎖芯銹蝕一般死死卡住的物業(yè)費(fèi)定價(jià)調(diào)整機(jī)制。

仍以上海為例。存量房十幾年甚至幾十年的“低收費(fèi)”，造成物業(yè)服務(wù)品質(zhì)上不去。服務(wù)質(zhì)量跟不上，物業(yè)費(fèi)用調(diào)整就沒有“群眾基礎(chǔ)”。物業(yè)公司費(fèi)用調(diào)整艱難，吃夠了沒法漲價(jià)的“悶虧”，自然就會(huì)在新房物業(yè)費(fèi)定價(jià)時(shí)極力抬價(jià)力求“一步到位”。如此的“不良循環(huán)”下，住宅物業(yè)管理“深陷泥潭”難以自拔。

做到“質(zhì)價(jià)相符”，推動(dòng)“正向循環(huán)”

把原來打包的服務(wù)產(chǎn)品，拆分為158項(xiàng)必選服務(wù)、350項(xiàng)自選服務(wù)，讓業(yè)主“按需付費(fèi)”——萬科物業(yè)的“彈性定價(jià)”是對企業(yè)端針對該癥結(jié)的一次嘗試，而在社區(qū)端和政府端，各地也陸續(xù)開展了一些探索。

做到“質(zhì)價(jià)相符”，是達(dá)成調(diào)價(jià)共識(shí)的第一步。

2015年，上海市取消了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)管理，轉(zhuǎn)而實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。上海市市場監(jiān)督管理局在頒布實(shí)施的《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范（DB31/T360-2020）》中明確列出了判別物業(yè)服務(wù)能級的分級量化標(biāo)準(zhǔn)。

以最為基本的“客戶接待”為例，一級物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容只有兩項(xiàng)，要求投訴在7個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)，而五級物業(yè)則包含五項(xiàng)服務(wù)，投訴須在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。

對照這份細(xì)化量化的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司提供服務(wù)有據(jù)可依，居民對于物業(yè)打分“心里有數(shù)”，雙方對于“質(zhì)價(jià)相符”的認(rèn)知斷層得以彌合。

例如上海黃浦的住宅小區(qū)蒙西小區(qū)，0.8元／平方米／月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一收就是近10年。為了讓居民們對提價(jià)心悅誠服，呼聲最高的規(guī)?；犹荨⑿^(qū)會(huì)客廳等先后落實(shí)，非機(jī)動(dòng)車輛規(guī)范化管理、智能化改造等緊跟而上，物業(yè)公司著力建設(shè)的智慧垃圾廂房3.0版、蒙西小區(qū)數(shù)字管理平臺(tái)等也取得實(shí)效。大多數(shù)居民都在第二輪調(diào)價(jià)征詢中投下贊成票，2025年1月份起，蒙西小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由原標(biāo)準(zhǔn)正式調(diào)整為1元／平方米／月。

物業(yè)和業(yè)主有望達(dá)成調(diào)價(jià)共識(shí)，政府也愿意來“推一把”。

徐匯區(qū)今年對物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)小區(qū)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼政策，即小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)增加多少，徐匯區(qū)則補(bǔ)貼多少（每平方米每月最高不超過1元），補(bǔ)貼方式為50%補(bǔ)貼金額給物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)，50%補(bǔ)貼金額打入業(yè)主的維修資金賬戶。

這筆補(bǔ)貼并不會(huì)以現(xiàn)金形式直接給到業(yè)主手中，但進(jìn)入維修基金余額后，小區(qū)外立面、屋頂、綠化、給排水設(shè)備等硬件短板就能夠得到修繕，物業(yè)公司獲得補(bǔ)貼、收入增長了，也就更有動(dòng)力提升服務(wù)品質(zhì)；業(yè)主認(rèn)可軟硬件的改善，自然也樂意多掏些錢讓房子折舊更慢、品質(zhì)更好。如此，銹蝕的齒輪就重新轉(zhuǎn)動(dòng)起來了。

要想讓這好不容易建立起來的“正向循環(huán)”能夠長期穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制必不可缺。

閔行七寶的華景花苑是建于1996年的商品房與售后公房混合型小區(qū)。2022年，春暉物業(yè)和該小區(qū)業(yè)委會(huì)商量簽訂新一輪物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，考慮進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)機(jī)制，即按照逢上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，則自政府部門公布最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高之月起，按“（最低工資標(biāo)準(zhǔn)提高額度+福利增加額度）×小區(qū)服務(wù)管理人數(shù)÷小區(qū)總面積”的方式，相應(yīng)調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將這一機(jī)制寫入小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同。

“經(jīng)過多年實(shí)踐，調(diào)價(jià)方案帶動(dòng)物業(yè)費(fèi)隔年微調(diào)一次，得到大部分居民的理解和支持。”華景花苑第三屆業(yè)委會(huì)主任姚雪萍說，“與其讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)暗地里降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，還不如將小區(qū)物業(yè)服務(wù)賬本攤在桌面上，算‘明白賬’，即居民承擔(dān)勞動(dòng)力成本的上漲額度，物業(yè)企業(yè)承諾維持有品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

誠然，物業(yè)費(fèi)調(diào)整這一議題，往小了說，是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主在小區(qū)院墻下的一場微觀博弈；往大了看，是關(guān)系民生服務(wù)、社會(huì)治理和物管行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要交點(diǎn)。相信在各方協(xié)力多向探索實(shí)踐下，安居、恒業(yè)能夠作為咬合緊密的新齒輪，帶動(dòng)城市發(fā)展的車輪穩(wěn)步向前。

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編輯：李一帆

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